به موجب ماده ۱۹۰ قانون مدنى «براى صحت معاملات» شرایط زیر اساسى است:
۱- قصد طرفین و رضاى آنها
۲- اهلیت طرفین
۳- موضوع معین كه مورد معامله است
۴- مشروعیت جهت معامله
به موجب ماده ۱۹۰ قانون مدنى «براى صحت معاملات» شرایط زیر اساسى است:
۱- قصد طرفین و رضاى آنها
۲- اهلیت طرفین
۳- موضوع معین كه مورد معامله است
۴- مشروعیت جهت معامله
در اثر فقدان شرایط مذكور، عقد ممكن است نافذ یا باطل تلقى شود. به عقد باطل به هیچ عنوان نمى توان اثرى حقوقى بار كرد؛ عقد باطل عقدى است كه یكى از شرایط اساسى صحت معاملات مقرر در ماده مذكور را دارا نباشد.
عقد باطل همانند عقدى است كه اصلاً واقع نشده است و قانون براى عقد باطل هیچ گونه وجودى نشناخته است. بدین جهت هیچ گونه اثرى را در نظر قانون نخواهد داشت و چنانچه بعداً آن نقص مرتفع شود نمى توان آن معامله را مؤثر دانست و نقصى كه موجب بطلان عقد شود، قابل جبران نیست و طرفین نمى توانند با ضمیمه ساختن شرطى كه وجود نداشته است آن را از نظر حقوقى احیا كنند.
عقد غیرنافذ عقدى است كه شرایط اساسى براى صحت معاملات را به طور كامل دارا نباشد ولى بتوان نقص آن را رفع كرد. عقد غیرنافذ در حالت عدم نفوذ، نظیر عقد باطل است. با این تفاوت كه سبب عدم نفوذ آن قابل رفع است مثلاً عقدى كه در اثر اكراه واقع شود هیچ تعهدى ایجاد نخواهد كرد ولى هرگاه شخص مكره آن را تنفیذ كند، بر آن آثار حقوقى عقد صحیح از ابتدا بار خواهد شد. (ماده۲۰۹ قانون مدنى: امضاى معامله بعد از رفع اكراه موجب نفوذ معامله است) به همین جهت پاره اى از مؤلفان، عقد باطل را به مرده و عقد غیرنافذ را به بیمار تشبیه كرده اند.
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بیان مى دارد كه: «هرگاه مالك، ملك تجارى خود را به اجاره واگذار كند مى تواند مبلغى را تحت عنوان سرقفلى از مستأجر دریافت كند. همچنین مستأجر مى تواند در اثناى مدت اجاره براى واگذارى حق خود مبلغى را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلى دریافت كند، مگر آنكه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وى سلب شده باشد. از مفهوم مخالف عبارت صدر ماده مى توان دریافت كه مالك مى تواند از گرفتن سرقفلى صرفنظر یا امتناع كند.
تبصره یك ماده مذكور بیان مى دارد: «چنانچه مالك سرقفلى نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلى ملك را به دیگرى واگذار كند پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلى از مالك را ندارد» و بر طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون مذكور «در صورتى كه موجر به طریق صحیح شرعى سرقفلى را به مستأجر منتقل كند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلى به قیمت عادله روز را دارد و بر طبق ماده ۱۰ و تبصره آن در مواردى كه طبق این قانون دریافت سرقفلى مجاز مى باشد هرگاه بین طرفین، نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود، با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
مطالبه هرگونه وجهى خارج از مقررات فوق در روابط استیجارى ممنوع است. این قانون بحث مربوط به تفاوت حق كسب و پیشه با سرقفلى را پایان داده است و در این قانون مبلغى تحت عنوان حق كسب و پیشه و تجارت وجود ندارد و فقط به مبالغ ودیعه سرقفلى اشاره شده است.